Как правильно делить квартиру в ипотеке при разводе? Основные способы и рекомендации юристов

фото 1Квартира, приобретенная супругами в кредит по ипотечному договору, в случае развода делится поровну (ст. 39 СК РФ).

Тоже касается и долговых обязательств по уплате ипотеки. Но все ли так прямолинейно, как указано в законе?

Можно ли?

Согласно ст. 34 СК РФ все имущество, которое было нажито супругами во время брака является общей собственностью. К такой собственности относится и жилье приобретенное, на основании договора о залоге недвижимости.

фото 2Для определения подлежит ли квартира, взятая в ипотечный кредит, разделу, необходимо учитывать ряд моментов:

  • Наличие официальных брачных отношений на момент получения ипотеки.
  • На кого из супругов оформлен кредитный договор.
  • Предусмотрено ли это условиями брачного договора, если такой был заключен и ряд других факторов.

Варианты деления

Продажа ипотечной квартиры и выплата оставшегося кредита банковскому учреждению. Остальные средства делятся между супругами в равных долях.

Это оптимальный вариант деления как для супругов, так и для кредитной организации, выдавшей заем. Однако он не всегда реализуем по ряду следующих причин:

  • Процедура требует согласия, выдавшего кредит банка, а на такой шаг учреждение идет с большой неохотой, по причине потери финансовой выгоды, получаемой от процентов, выставленных заемщику ипотечным договором. Однако банк может пойти и на уступки. Так, если платежеспособность каждого из супругов по отдельности будет достаточно высокой, то продажа спорной недвижимости не вызовет нареканий со стороны руководства банка и последние могут пойти на следующую сделку – вложить выручку от продажи оговоренной квартиры на получение двух отдельных ипотечных займов на покупку двух новых квартир.
  • Далеко не каждый гражданин будет иметь желание покупать собственность, которая обременена ипотекой. Для этого жилье должно иметь ряд преимуществ или сделка должна проходить по менее выгодным для заемщика условиям таким, как уменьшение реальной стоимости квартиры. В данном случае, во избежание продажи недвижимости по заниженной цене, многие заемщики берут в банковском учреждении потребительский кредит и досрочно оплачивают ипотеку.
  • Существование низкой вероятности, что супруги будут действовать сообща, так как чаще всего семейные пары разводятся ввиду отсутствия понимания и других сложностей при общении.

Обязанности по оплате ипотечного займа разделяются между разводящимися супругами и последние начинают нести индивидуальную ответственность по выплате кредитных обязательств.

фото 3Разводящиеся муж и жена на равных условиях являются собственниками спорной квартиры.

Наряду с этим, обязанность по выплате ипотечного кредита также возложена на их плечи, только в данном случае, каждый погашает долг по своей части.

Указанный вариант оплаты ипотечной квартиры является одним из самых не предпочтительных для супругов, особенно для тех, кто за неимением отдельного жилья вынуждены проживать под одной крышей. Кроме того, нередки ситуации, когда один из супругов вовсе перестает выполнять свою часть платежных обязательств по следующим причинам:

  • проживание по другому адресу, что считает уважительной причиной не погашать долг;
  • целенаправленно перестает платить взносы с расчетом на то, что спорная квартира будет продана на торгах в принудительном порядке;
  • снижение платежеспособности и т.д.

Первый и второй случаи намеренной неуплаты ипотечного кредита одним из супругов, могут все же иметь благоприятные последствия для второго, который исправно погашает долг. Так, шансы последнего в удовлетворении его претензий на получение большей доли жилплощади при разводе значительно возрастут, в связи с более весомым вкладом в процесс погашения займа.

Намеренный отказ от выплаты своей части займа в связи с отсутствием факта совместного проживания может привести к достаточно невыгодным последствиям финансового характера для бывших супругов. Так, при достаточно длительной паузе во время погашения ипотеки, банк может получить решение об изъятии жилья с его дальнейшей реализацией на торгах. Ведь в случае продажи недвижимости с «молотка» ее первоначальная стоимость будет значительно занижена и разводящиеся муж и жена могут остаться практически ни с чем.

Передача супругом прав на ипотечное жилье своей жене (мужу) и, как следствие, снятие с себя обязательств по погашению долга.

Данная возможность может быть реализована в случае, если у одного из супругов есть дополнительное место проживания. Однако и в данном случае банковская организация пойдет на уступки только при высокой платежеспособности единственного плательщика по кредиту.

При изменении условий ипотечного договора банком может быть выставлена комиссия в размере от половины до одного процента от суммы невыплаченного долга.

Досрочное погашение

фото 4Является самым лучшим вариантом раздела жилья, находящегося в ипотеке, не только для супругов, но и для банковского учреждения, так как предусматривает погашение кредита раньше установленного срока. Преждевременная выплата ипотеки может быть произведена разными способами, например:

  • получение денежных средств от продажи совместного или личного дорогостоящего имущества пары;
  • оформление нового кредита;
  • продажа спорного жилья и т. д.

При получении новости о разводе сторон кредитного договора банки, с целью обезопасить перспективу своевременной выплаты жилищной ипотеки, могут предъявить требования к экс-супругам о досрочном погашении своих долговых обязательств. Данные позиция банка также может быть выражена заранее до момента заключения с супругами договорных отношений. Также при заключении ипотечного договора банковская организация может выдвинуть условие составить брачный договор между семейной парой, который будет регулировать вопрос выплат созаемщиками своих кредитных обязательств.

Бывают и такие случаи, когда развод никак не влияет на совместное проживание и отношения между супругами в принципе – в таких случаях порядок оплаты не меняется. Как правило, данный вариант имеет место в случае проживания в ипотечной квартире общего ребенка.

Порядок раздела имущества

Оформление соглашения

Соглашение предусматривает определение порядка оплаты ипотечного долга каждым из супругов, а также установление долей от имущества, которые причитаются разводящимся мужу и жене. Соглашение оформляется согласно нормам ГК РФ и заверяется нотариусом. Важно помнить, что, перед тем, как составить указанный документ, необходимо заранее уведомить банк о бракоразводном процессе, после чего можно определяться с условиями раздела квартиры.

Образец соглашения

Через суд

фото 5

Если разводящаяся пара не может найти точек соприкосновения в ипотечном вопросе, спор подлежит рассмотрению в судебном порядке. Для начала необходимо подать, оформленное по общим правилам ст. 131 ГПК РФ, исковое заявление.

В первую очередь суд рассматривает исковые требования, связанные с разводом супругов, а уже потом вопрос разделения долей в ипотечной квартире и порядок погашения кредитных обязательств. В качестве подтверждения исковых требований в суд предоставляются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая факт обременения недвижимости ипотекой;
  • ипотечный договор, в котором указана степень участия сторон в сделке каждого из бывших супругов;
  • банковская справка об оставшейся задолженности по кредитному договору;
  • свидетельство о расторжении брачных отношений (в случае если спор по ипотеке возник уже после того, как пара официально развелась).
Образец искового заявления
Супруги могут заключить мировое соглашение на любом этапе производства по делу.

После окончания судебного разбирательства и получения решения разводящейся паре необходимо предоставить в Росреестр вступившее в законную силу решение суда, для внесения в ЕГРН данных о перераспределении долей. Далее, в случае необходимости разведенные супруги обращаются в банк, выдавший кредит, с целью оформления двух новых ипотечных договоров на условиях, установленных решением суда.

фото 6Брачный контракт. Является наиболее быстрым способом разделить как ипотечное жилье, так и круг обязательств по погашению кредита. Если брачный договор заключен с учетом всех нюансов, которые могут возникнуть при распределении совместного имущества, то при разводе все условия раздела уже будут оговорены заранее, и от супругов будет требоваться только их реализация.

До брака

Часто случается, что пара приобретает ипотечную квартиру до того, как официально оформит брачные отношения. Однако, учитывая тот факт, что оплата ипотечных средств по кредитному договору является достаточно долгим процессом, платить за жилье вновь созданной семье приходится из общего бюджета.

В случае разлада в семейных отношениях, один из супругов имеет законное право взыскать со второго, который является заемщиком по кредитному договору, свою долю средств, выделенных на погашение долговых обязательств. Учитывая тот факт, что супруг-заемщик имеет право единолично распоряжаться квартирой, требования второго будут являться вполне обоснованными.

Если есть дети

Проживание в ипотечной квартире с несовершеннолетними детьми является одним из оснований для отступления судами от принципа равенства при разрешении споров, связанных с разделом имущества.

Так, достаточно распространена судебная практика, при которой присуждаемая доля спорной жилплощади будет значительно больше именно у матери с детьми. Причем на указанные судебные решения никак не повлияет факт равноценной оплаты бывшей супружеской парой своих кредитных обязательств.

Также суд достаточно лояльно относится и к матерям, при наличии у последних особых обстоятельств таких, как нетрудоспособность или временная нетрудоспособность по уходу за ребенком. В данном случае судебная практика предусматривает возможность уменьшения таким матерям размера выплат в соотношении с выплатами второго супруга. Но, все же, и здесь необходимо получить разрешение кредитной организации.

Средства материнского капитала являются достаточно распространенным ресурсом для окончательного или частичного погашения ипотеки. В таких случаях ребенок также имеет право на свою долю в оспариваемой квартире после того, как задолженность за нее будет снята. Таким образом, доля жилья супруга, с которым останутся жить дети после развода, будет больше еще и за счет указанного фактора.

Военная

Раздел жилья, полученного на основании военной ипотеки, отличается от общих правил ипотечного кредитования. Это обусловлено тем, что ипотечный кредит погашается не самим военнослужащим, а непосредственно Министерством обороны РФ.

Существует четыре основных принципа военной ипотеки:

  • ипотека может быть оформлена исключительно лицом, состоящим на службе в вооруженных силах РФ;
  • военно-ипотечная программа имеет свой лимит – 2 268 465,5 рублей;
  • лицо, оформившее ипотечный кредит, является единственным собственником жилья;
  • в случае раздела квартиры, кредитный договор переоформлению не подлежит.

фото 8Кроме того, при заключении договора военной ипотеки, банки достаточно часто требуют от заемщика предоставление брачного договора, которым за ее владельцем предусмотрено исключительное право на ипотечную квартиру, а также единоличное исполнение последним всех кредитных обязательств.

Как правило, пара исполняет выдвинутые банковской организацией условия, не подозревая о том, что в случае развода члены семьи военнослужащего могут и вовсе остаться без квартиры.

Полезное видео

Ознакомьтесь с рекомендациями юриста на видео ниже:


Таким образом, процесс раздела ипотечной квартиры имеет достаточно разнообразный характер. Самым лучшим выходом считается вариант раздела жилья, основанный на совместном и добровольном решении разводящихся супругов. В ином случае решением данного вопроса будет заниматься суд либо кредитная организация.

Добавить комментарий