Брачный договор при ипотеке

фото 1Не смотря на то, что практика заключения брачного контракта не является эталоном актуальности в России, такой документ может решить множество спорных вопросов, связанных с имущественным положением супругов, в том числе и при заключении ипотечного договора. Но всегда ли указанная сделка между мужем и женой необходима и когда  она представляет больше вреда, чем пользы? Об этом более подробно будет рассказано в данной статье.

Содержание

Что это за документ?

фото 2

Брачным договором является документ, который регулирует режим совместной, долевой или раздельной собственности супругов, которая была приобретена, как во время брачных отношений, так и до момента их регистрации.

Когда можно заключить?

Согласно ст. 41 Семейного кодекса РФ, брачный контракт может быть заключен как до момента официального оформления брака, так и в любой период семейной жизни.

При всем этом, следует иметь в виду, что такой документ набирает законную силу только после регистрации союза в ЗАГСе и перестает действовать после развода, если иное не предусмотрено самим договором.

Зачем нужен и когда необходим?

В первую очередь брачный договор представляет ценность для кредитных организаций в связи с внесением ясности относительно финансового положения заемщика, а также имущественных отношений с его мужем или женой. Так, из содержания документа кредитор сможет понять, за кем закреплена обязанность первого взноса, кто будет погашать кредит, а также нести ответственность в случае неисполнения долговых обязательств.

Кроме того, развод без подписанного брачного контракта подвергает риску не только интересы супругов, но и банка. Так, в случае расторжения брачного союза,  разделу будет подлежать не только ипотечное жилье, но кредитные обязательства. В таком случае дать гарантий о высокой платежеспособности каждого из супругов не сможет никто.

Семейная жизнь достаточно многогранна и непредсказуема. Однако на практике существует несколько ситуаций, которые делают заключение договора, по меньшей мере, желательным действием.

Социальное и финансовое положение супругов неравное

фото 3

Данный случай характерен для ситуаций, при которых один из супругов работает, тратит силы и время на приобретение жилья и создает все условия для быстрого и своевременного погашения ипотечного кредита, а второй, в свою очередь, либо освобожден от подобных обязательств, либо уклоняется от их исполнения.

И хоть бремя выплаты долга ложится на плечи только на одну из сторон контракта, преимущественной частью такого варианта является полное право владения недвижимым имуществом, взятым в ипотеку.

Один из супругов получил отказ банка в выдаче кредита

Случается так, что у мужа или жены, желающих заключить ипотечный договор, неблагоприятная репутация, связанная с негативной кредитной историей или другими факторами. В таком случае, даже при наличии у второго супруга безупречной характеристики, для банковской организации это будет являться незначительным доводом для предоставления паре совместного кредита. В таких ситуациях и заключается брачный контракт, который регулирует имущественные права и обязанности сторон, что служит для банка своего рода гарантией своевременных выплат.

Один из супругов против ипотеки

Указанная ситуация схожа с предыдущей. В данном случае брачный договор служит подтверждением того, что лицо, желающее получить заем, имеет право на проведение такой сделки, а также на самостоятельное погашение задолженности, не учитывая отказ мужа или жены.

Нет возможности подтвердить размер дохода

Не редки случаи, когда один из супругов имеет высокий заработок, но при этом не может подтвердить его документально, так как такой доход является «серым» или «черным», а официальной зарплаты второго не достаточно для погашения займа. Эта ситуация также требует заключения контракта.

Так, официально плательщиком ипотечной задолженности будет выступать сторона договора, способная подтвердить свою прибыль. Второй супруг, в свою очередь, обязуется выплачивать кредит из своих средств. При этом последний будет застрахован от потери ипотечного жилья в случае расторжения брака, с учетом того, что законом предусмотрена передача только половины от такого имущества или вовсе его лишение.

Ипотека оформляется до вступления в брак

Согласно нормам ст. 36 Семейного кодекса РФ, все имущество, принадлежавшее супругам до вступления в брак, находится во владении последних на основании личной собственности.

фото 4

Брачный контракт позволяет отойти от предписаний указанной нормы, так как потенциальные молодожены могут заведомо определить свои имущественные права относительно первого взноса, порядка выплаты кредитных платежей или принадлежности недвижимости.

Недвижимость приобретается за средства родителей

Заниматься погашением кредита может не только супружеская пара, но и их родители. Однако и в данном случае обстоятельства рознятся. Так, внесением указанных платежей могут заниматься только родные мужа, но при этом квартира будет все равно принадлежать супругам на праве совместной собственности. Таким образом, в случае развода ипотечное жилье будет поделено между мужем и женой пополам, без учета вклада родителей.

Брачный договор может урегулировать и такую ситуацию, определив соразмерность вкладов каждого из  супругов, в том числе внесенных с помощью родственников. Таким образом, указанный подход позволяет защитить имущественные права семьи в случае бракоразводного процесса пары.

После развода делится долг по ипотечному кредиту

Согласно действующему законодательству развод влечет за собой раздел совместного имущества в равных долях. Данное правило касается и ипотечного кредита.

В случае если муж или жена заемщика умышлено не выполняли свои кредитные обязательства, то второй будет вынужден погашать задолженность самостоятельно, после чего придется взыскивать соответствующую компенсацию с недобросовестного супруга через суд.

Брачный договор позволит заранее определиться с условиями ипотечных выплат после бракоразводного процесса. При составлении указанного документа следует руководствоваться следующим:

  • Если контракт предусматривает долевую собственность, то долговые обязательства и квартира будут делиться согласно долям разведенной пары;
  • Если в договоре предполагается раздельное имущество, то задолженность будет погашаться только одним из супругов, при этом права на спорную недвижимость достанутся ему.

После развода делится ипотечное жилье

фото 5

Любым последствием развода будет являться раздел совместного имущества, в том числе и кредитного жилья, который не всегда бывает равным ввиду различного финансового участия супругов в приобретении указанной недвижимости.

Как уже было сказано, контракт предполагает возможность определения общей собственности в качестве долевой и раздельной. В зависимости от того, на каких условиях сошлась супружеская пара и будет определен порядок разделения ипотечной квартиры.

Преимущества и недостатки

Как и любая сделка, брачный контракт имеет свои очевидные плюсы и минусы. Так, из преимуществ такого договора можно выделить следующее:

  • Составляется на добровольных началах и на любом этапе семейных отношений, что исключает многочисленные споры и судебные разбирательства;
  • Определяет имущественный статус кредитной недвижимости на всех этапах супружеской жизни;
  • Устанавливает порядок погашения ипотечной задолженности для каждого из супругов;

Однако наряду с этим, указанный документ имеет и ряд недостатков, например:

  • Составление брачного договора является редким и несвойственным для российского менталитета явлением;
  • Высокая стоимость услуг нотариуса, заверяющего такую сделку;
  • Возможные изменения норм законодательства могут повлечь за собой недействительность некоторых пунктов, оговоренных в контракте;
  • Отсутствие возможности предусмотреть все возможные нюансы, касающиеся имущественных отношений мужа и жены;

Правовой аспект

Правовой аспект брачного договора определяется главой 8 Семейного кодекса РФ, предписания которой регулируют понятие контракта, его содержание, порядок заключения, изменения и расторжения, а также возможность признания указанного документа недействительным.

Как составить и оформить?

фото 6Как и любая другая сделка, брачный договор имеет свою специфику оформления, которая предусматривает свой порядок, перечень необходимых для проведения указанной процедуры документов, а также другие важные нюансы.

Куда обратиться?

Для составления брачного контракта мало одного лишь волеизъявления супругов. В первую очередь такой документ необходимо предоставить нотариусу для проверки на предмет соответствия нормам действующего законодательства и его дальнейшего заверения. Только в этом случае документ будет иметь юридическую силу.

Если контракт является стандартным, то составить его можно на основании типовой формы, которая имеется у каждого нотариуса.

Необходимые документы

Перед тем, как составить договор в нотариальную компанию необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о заключении брачных отношений (при наличии);
  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • Ипотечный договор;
  • Подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • Иные документы, в зависимости от содержания контракта.

Что указывать в документе?

фото 7

В брачном контракте в обязательном порядке должны содержаться ответы на следующие вопросы:

  • Кто из супругов будет иметь статус заемщика, а кто созаемщика по ипотеке?
  • Кто будет обладать имущественными правами на приобретаемую недвижимость и в каком виде?
  • Кто будет вносить первый платеж? Если он будет совместным, то в каких размерах?
  • На кого будет возложена обязанность по погашению ипотеки и в каком порядке?
  • Какими источниками дохода будут оперировать стороны во время проведения платежей? Какая часть от указанных средств пойдет на погашение кредита?
  • Какая ответственность ожидает лицо, уклоняющееся от выполнения долговых обязательств?
  • Каким образом будет происходить раздел недвижимости в случае расторжения брачных отношений?
  • Какими обстоятельствами может быть вызвана необходимость внесения в контракт дополнений или изменений?

Кроме того, в случае заключения брачного договора в процессе оформления ипотеки, в документ дополнительно вносятся следующие данные:

  • О недвижимом имуществе (квартира или жилой дом, его место расположения, информация технического характера, общая и жилая площадь, наличие земельного надела и данные о нем).
  • О банковской организации (наименование, юридический адрес, другие реквизиты).
  • Об ипотечной недвижимости (общая сумма займа, порядок выплаты регулярных платежей и размер таких выплат).

Участие банка в составлении контракта

Как правило, указанный документ составляется на основании четко выраженной и согласованной позиции мужа и жены. Но бывают случаи, когда банк сам может предложить супружеской паре свой шаблонный вариант брачного договора. Принимая решение о подписании предложенной кредитором редакции контракта, супругам следует тщательно взвесить все «за» и «против», т.к. банковские организации, в первую очередь, преследуют свои финансовые интересы.

Кроме того, если договор заключался или изменялся в момент существования ипотечного кредита, о таком решении необходимо сообщить займодателю, в ином случае бездействие может быть истолковано, как нарушение предписаний ст. 46 СК РФ, что повлечет за собой предусмотренную законом ответственность по обязательствам заемщика.

Сколько делается по времени?

фото 8В случае если супружеская пара имеет свой проект договора, нотариусу необходимо некоторое время на проверку наличия в нем неточностей или ошибок. Оформление документа с «чистого листа» может потребовать еще больше времени и усилий, т.к. для этого необходимо будет подготовить необходимые документы, определить все аспекты имущественных отношений, провести оценку недвижимости (при необходимости).

В целом, такой процесс занимает от пары часов до нескольких дней. Но, при этом, контракт будет содержать все необходимые условия для защиты интересов супругов, а также законного режима их собственности.

Стоимость

Оформление брачного договора не является бесплатным. Так, плата за проведение указанной процедуры состоит из нотариального тарифа (госпошлины) и стоимости услуг нотариуса. Государственная пошлина составляет пятьсот рублей, в то время, как общая цена может составлять до десяти тысяч рублей. Большинство нотариальных компаний могут увеличить стоимость заверения указанного документа исходя из пропорционального соотношения к имеющейся собственности (как правило, это один процент от суммы контракта).

Особенности

Учитывая тот факт, что брачный контракт может быть заключен в любой период взаимоотношений пары, а также при различных обстоятельствах, то, соответственно, каждый случай его составления имеет свои особенности.

Если ипотечный кредит взят до брака

Собственность, которая была приобретена до заключения брака, считается личным имуществом каждого супруга. Оформляя брачные отношения с человеком, во владении которого находится ипотечная недвижимость, следует понимать, что в случае расторжения союза, такая квартира достанется исходному владельцу. Получить имущественные права на указанное жилье можно будет только ввиду личного согласия сторон или в судебном порядке. При рассмотрении споров указанного характера суд берет во внимание размер вкладов, внесенных каждым из супругов.

Брачный контракт может содержать в себе отдельные положения относительно погашения долговых обязательств по выплате кредита, возникшего до брака, например:

  • Должник обязуется выплачивать ипотечную задолженность из личных средств, а в случае развода квартира переходит в его собственность. Второй супруг подписывается под договором, чем выражает свое согласие с его условиями. Таким образом, даже в случае совместного финансового участия пары в погашении ипотеки, недвижимость достанется заемщику.
  • Муж и жена договариваются о совместной выплате кредитной задолженности, а при расторжении брака определяются доли от спорного имущества, отходящие каждому из них.

Если куплена во время брака

фото 9Наиболее распространенной практикой является оформления ипотечного кредита во время брачных отношений. При этом в условиях контракта могут быть определены, как порядок раздела кредитной недвижимости, так и способы погашения задолженности.

При подаче заявления на оформление ипотеки у будущего заемщика может быть истребована информация относительно наличия брачного договора, т.к. она может повлиять на позицию кредитора относительно привлечения второго супруга в качестве созаемщика или поручителя.

При разводе

При оформлении ипотечных сделок, банковские организации в своем большинстве, требуют от мужа или жены заемщика заключения договора поручительства или принятия статуса созаемщика. Таким образом, супруг не только приобретает имущественные права на недвижимость, но и соответствующие обязательства относительно своевременности погашения кредитных выплат.

В случае отсутствия между парой брачного договора, раздел ипотечной квартиры будет произведен в судебном порядке, если последние не сумеют решить указанный вопрос мирным путем.

При покупке с использованием материнского капитала

Средства материнского капитала могут быть использованы, как в качестве очередного взноса в счет погашения кредита, так и в виде первой выплаты на новую ипотеку. Согласно предписаниям ФЗ «О государственной поддержке семей, имеющих детей», недвижимое имущество, приобретенное с помощью маткапитала, принадлежит обоим супругам и всем имеющимся детям на правах общей собственности.

Однако законом предусмотрена лишь обязанность распределения долей квартиры, а их размер может устанавливаться в зависимости от волеизъявления сторон. Поэтому указанный вопрос также может быть урегулирован брачным договором. Отсутствие такого контракта влечет за собой разделение недвижимости в общепринятом порядке, а именно по ¼ каждому члену семьи, при условии, что в ее состав входит двое детей.фото 10

Если количество несовершеннолетних больше, то квартира делится соответствующим образом на равные доли. Ввиду отсутствия взаимопонимания между мужем и женой, раздел спорного жилья происходит соразмерно вложенным каждым из них средствам.

Расторжение и признание недействительным

Брачный контракт, может быть расторгнут в следующих случаях:

  • На основании добровольного соглашения. В этом случае процесс раздела совместного имущества будет происходить согласно действующему законодательству.
  • Ввиду неисполнения одним из супругов своих обязательств. Так, согласно ст. 46 Семейного кодекса РФ, заемщику необходимо уведомить кредитную организацию о прекращении действия брачного контракта. В случае игнорирования указанной нормы, такое лицо несет ответственность перед кредитором, не смотря на содержание договора, в связи с чем, банк может настоять на корректировке условий брачного договора или выполнении долговых обязательств в досрочном порядке, если расторжение указанного документа может навредить интересам займодателя.
  • Брачный договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Таким правом наделяет кредитора ст. 168 ГК РФ, которая определяет, что нарушение прав третьих лиц может послужить поводом для признания сделки недействительной. В данном случае банку придется доказывать, что составление брачного контракта, а также его отдельные условия имели под собой целью ухудшить финансовое положение кредитной организации.

Полезное видео

Ознакомьтесь с рекомендациями юриста на видео ниже:

Образец

Брачный договор не может гарантировать стопроцентной защиты интересов супругов, с учетом того, что условия, прописанные в нем, не способны предугадать всех возможных вариантов развития событий, связанных с семейной жизнью. Однако основным плюсом контракта является возможность развестись на более цивилизованных условиях, без осложнений в виде судебных разбирательств, если брак все-таки даст трещину.

Добавить комментарий